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Comment réaliser des estimations sérieuses dans un marché immobilier tendu, qui bat des records tous les jours ?

Les agents immobiliers sont aujourd'hui confrontés à une difficulté supplémentaire pour réaliser leurs estimations en valeur vénales des biens immobiliers à usage d'habitation. 


L'exercice n'était déjà pas simple, s'agissant de situer un appartement ou une maison par rapport à des biens "comparables" vendus, tout en tenant compte des particularités de chaque bien, susceptible d'impacter la valeur à la hausse ou à la baisse par rapport à une moyenne constatée.


Or, le contexte actuel est marqué par une forte tension sur les prix, conséquence d'un déséquilibre marqué entre l'offre (rare) et la demande (abondante). L'indice INSEE des prix des logements anciens pour la région PACA vient d'être publié : il s'établit maintenant à 113,2 pour les appartements et 118,2 pour les maisons (base 100 en 2015 environ). On parle donc d'une hausse moyenne de 15 à 20% en quelques années. Cette moyenne masque d'ailleurs des disparités entre les logements les moins attractifs, dont les prix progressent, mais dans une moindre mesure, et les plus séduisants, dont les prix s'envolent...


A titre d'exemple, nous avons récemment vendu un T2 à Régence Park (Hyères) au prix record de 191.500 € pour 44 m² (4.352 €/m²) alors que la moyenne constatée sur les années passées s'établit à environ 3.000 €/m².


Autre exemple, un T3 aux Jardins du Luxembourg (toujours à Hyères) vendu 360.000 € pour 84 m² (4.285 €/m²) pour une moyenne de 3.400 €/m².

Alors comment procéder pour rester rigoureux tout en tenant compte de cette progression parfois étonnante des prix de l'immobilier à Hyères et dans la région ?


La réponse est assez simple : la méthode par comparaison reste la seule méthode fiable et rigoureuse, car elle s'appuie sur des références connues, réelles, chiffrées. Mais il convient d'actualiser les chiffres retenus pour tenir de la date à laquelle le bien a été vendue, en lui appliquant la hausse moyenne constatée par l'INSEE. Il en ressort une moyenne actualisée, qui peut servir de base à l'estimation.


Dernière étape indispensable : il faut plus que jamais analyser les biens concurrents en vente, proposés sur le marché réel, afin de positionner au mieux le prix de présentation du bien dès son lancement sur le marché. Trop haut, on risque de passer à côté du marché et de détourner les acquéreurs sérieux qui ne manqueront de juger le prix comme excessif et s'abstenir de toute visite, et a fortiori de faire une offre. Trop bas, on risque de regretter une vente trop rapide, avec le sentiment d'avoir "bradé"...

C'est donc un équilibre subtil dans lequel votre agence LE ROY BARRE IMMOBILIER vous accompagne avec sérieux, franchise et transparence.


 

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