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Le prix de la vue mer : le Mont des Oiseaux et La Californie

Le Mont des Oiseaux et la Californie constituent deux ensembles résidentiels très prisés, bénéficiant généralement de belles vues mer, à flanc de colline, face à la baie de l’Almanarre. Les villas y ont été construites depuis les années 60/70 sur des terrains souvent en pente, sur des parcelles de 1.000 à 1.500 m², voire plus. Certaines ont fait l’objet de rénovations contemporaines, avec piscine, garage et de larges terrasses vue mer, sans vis-à-vis. Rien d’étonnant, avec tous ces avantages, que les prix de ces villas atteignent des sommets sur un marché toujours plus tendu. Les 22 ventes effectuées d’octobre 2020 à août 2021 témoignent de cet engouement : - Le prix moyen vendu s’élève à 900.000 € environ, soit 6.600 €/m², pour une surface habitable moyenne de 135 m² (5 pièces) sur un terrain de 1.400 m² - La villa la plus chère est vendue à 1.755.500 €, la moins chère à 409.000 € A noter que le prix moyen à La Californie (Carqueiranne) est sensiblement supérieur à 7.400 €/m² environ (1.020.000 € en moyenne sur les 10 ventes), le Mont des Oiseaux étant légèrement en retrait à 6.000 €/m² moyen (800.000 € moyen). Cette différence peut s’expliquer notamment par l’orientation des villas, essentiellement au sud et à l’ouest à la Californie, avec une majorité de vues mer imprenables. Au Mont des Oiseaux, la colline se « plisse » sur elle-même avec des orientations plus variées (sud, ouest, est, voire nord), avec des vues mers plus partielles, et parfois sans vue mer. Le détail des biens vendus à la Californie - octobre 2020 à août 2021: - 1.755.500 € - bois Saint Joseph - 184 m² habitables - 1.361 m² de terrain - construction 2006 - 9.541 €/m² - 1.652.350 € - allée des Oeillets - 173 m² habitables - 1.921 m² de terrain - construction 1961 - 9.551 €/m² - 1.060.000 € - allée des Narcisses - 124 m² habitables - 1.854 m² de terrain - construction 1988 - 8.548 €/m² - 1.230.000 € - allée des Sauges - 154 m² habitables - 1.354 m² de terrain - construction 1971 - 7.987 €/m² - 915.000 € - traverse du Pinchinier - 124 m² habitables - 528 m² de terrain - construction 1985 - 7.379 €/m² - 985.500 € - avenue du Pinchinier - 143 m² habitables - 1840 m² de terrain - construction 1972 - 6.892 €/m² - 519.000 € - allée des Bruyères - 79 m² habitables - 1.336 m² de terrain - construction 1979 - 6.570 €/m² - 826.700 € - av du Coteau Fleuri - 128 m² habitables - 1.754 m² de terrain - construction 1972 - 6.459 €/m² - 915.000 € - traverse du Pinchinier - 124 m² habitables - 528 m² de terrain - construction 1985 - 7.379 €/m² - 880.000 € - av du Coteau Fleuri - 83 m² habitables - 1.243 m² de terrain - construction 1975 - 4.928 €/m² Le détail des biens vendus au Mont des Oiseaux - octobre 2020 à août 2021 : - 850.000 € - allée des Hirondelles - 112 m² habitables - 1.270 m² de terrain - construction 1970 - 7.589 €/m² - 895.000 € - allée Albert de Saxe - 120 m² habitables - 534 m² de terrain - construction 1989 - 7.458 €/m² - 1.178.730 € - avenue du Pinchinier - 160 m² habitables - 1.388 m² de terrain - construction 1976 - 7.367 €/m² - 720.000 € - avenue des Colibris - 111 m² habitables - 1.033 m² de terrain - construction 1985 - 6.486 €/m² - 570.000 € - allée des Piverts - 93 m² habitables - 1.491 m² de terrain - construction 1980 - 6.129 €/m² - 640.000 € - allée Albert de Saxe - 109 m² habitables - 336 m² de terrain - construction 1990 - 5.872 €/m² - 1.200.000 € - allée des Colombes - 210 m² habitables - 1.443 m² de terrain - construction 1972 - 5.714 €/m² - 480.000 € - route des Lentisques - 91 m² habitables - 1.490 m² de terrain - construction 1981- 5.275 €/m² - 878.585 € - avenue des Fauvettes - 170 m² habitables - 1.161 m² de terrain - construction 1982 - 5.168 €/m² - 831.000 € - route des Lentisques - 165 m² habitables - 2.170 m² de terrain - construction 1991 - 5.036 €/m² - 550.000 € - allée des Loriots - 121 m² habitables - 3.389 m² de terrain - construction 1996 - 4.545 €/m² Dans ce contexte très contrasté, il apparait clairement que le recours à un professionnel peut s’avérer très utile pour positionner un bien de manière pertinente, en comparant précisément les caractéristiques du bien par rapport aux biens vendus, et éventuellement aux biens concurrents en vente. N’hésitez pas à nous consulter pour une estimation gratuite et sans engagement, réalisé par un Expert certifié en valeur vénale des biens résidentiels (CFEI n°2021/1098).

Comment réaliser des estimations sérieuses dans un marché immobilier tendu, qui bat des records tous les jours ?

Les agents immobiliers sont aujourd'hui confrontés à une difficulté supplémentaire pour réaliser leurs estimations en valeur vénales des biens immobiliers à usage d'habitation. L'exercice n'était déjà pas simple, s'agissant de situer un appartement ou une maison par rapport à des biens "comparables" vendus, tout en tenant compte des particularités de chaque bien, susceptible d'impacter la valeur à la hausse ou à la baisse par rapport à une moyenne constatée. Or, le contexte actuel est marqué par une forte tension sur les prix, conséquence d'un déséquilibre marqué entre l'offre (rare) et la demande (abondante). L'indice INSEE des prix des logements anciens pour la région PACA vient d'être publié : il s'établit maintenant à 113,2 pour les appartements et 118,2 pour les maisons (base 100 en 2015 environ). On parle donc d'une hausse moyenne de 15 à 20% en quelques années. Cette moyenne masque d'ailleurs des disparités entre les logements les moins attractifs, dont les prix progressent, mais dans une moindre mesure, et les plus séduisants, dont les prix s'envolent... A titre d'exemple, nous avons récemment vendu un T2 à Régence Park (Hyères) au prix record de 191.500 € pour 44 m² (4.352 €/m²) alors que la moyenne constatée sur les années passées s'établit à environ 3.000 €/m². Autre exemple, un T3 aux Jardins du Luxembourg (toujours à Hyères) vendu 360.000 € pour 84 m² (4.285 €/m²) pour une moyenne de 3.400 €/m². Alors comment procéder pour rester rigoureux tout en tenant compte de cette progression parfois étonnante des prix de l'immobilier à Hyères et dans la région ? La réponse est assez simple : la méthode par comparaison reste la seule méthode fiable et rigoureuse, car elle s'appuie sur des références connues, réelles, chiffrées. Mais il convient d'actualiser les chiffres retenus pour tenir de la date à laquelle le bien a été vendue, en lui appliquant la hausse moyenne constatée par l'INSEE. Il en ressort une moyenne actualisée, qui peut servir de base à l'estimation. Dernière étape indispensable : il faut plus que jamais analyser les biens concurrents en vente, proposés sur le marché réel, afin de positionner au mieux le prix de présentation du bien dès son lancement sur le marché. Trop haut, on risque de passer à côté du marché et de détourner les acquéreurs sérieux qui ne manqueront de juger le prix comme excessif et s'abstenir de toute visite, et a fortiori de faire une offre. Trop bas, on risque de regretter une vente trop rapide, avec le sentiment d'avoir "bradé"... C'est donc un équilibre subtil dans lequel votre agence LE ROY BARRE IMMOBILIER vous accompagne avec sérieux, franchise et transparence.

Comment nous réalisons nos estimations immobilières en tant qu'expert certifié en valeur vénale

Qu’est-ce qu’une estimation ? Quand fait-on une estimation ?