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LES COPROPRIÉTÉS DES ANNÉES 50/60/70 À HYÈRES - DES PRIX ATTRACTIFS POUR LES PRIMO ACCEDANTS

Dans un marché immobilier tendu, il devient de plus en plus difficile de se loger en centre-ville, à proximité des écoles, des commerces, et de l'animation d'un centre urbain. Les résidences construites dans les années dites des "Trente Glorieuses" offrent une alternative, en particulier pour les familles. Des emplacements privilégiés proche du centre-ville Cela semble une évidence, mais il est souvent utile de la rappeler : le critère numéro 1 dans le choix d’un logement réside dans son emplacement. De manière générale, la proximité du centre-ville et de ses équipements (commerces, écoles, collèges, administrations, médecins, …) est recherchée en priorité. Or, dans les années 50/60, les terrains constructibles étaient encore relativement nombreux en centre-ville ou à proximité immédiate. Logiquement, les immeubles construits à cette époque bénéficient souvent d’emplacement très attractifs. Citons par exemple : • L’Oasis, à proximité immédiate du Lycée Jean Aicard • La Palme d’Or, Le Roqueirol et le Vendôme (tours Rivoli et Castiglione, Canne de Hockey), à quelques pas de l’avenue Gambetta et de ses commerces • Le Geoffroy Saint Hilaire et le Saint Saëns, en plein quartier de la Gare • Les Terrasses du Soleil et le Saint Charles, limitrophes du centre historique • Le Majestic, le Grand Trianon ,… Des terrains généreux prenant en compte la question des stationnements De la même manière, la pénurie foncière étant moins aigüe dans les années 50/60 et le coût des terrains moins élevé, il était courant de pouvoir construire sur des emprises foncières assez généreuses. Cela permettait d’avoir des vis-à-vis réduits grâce à des distances confortables entre les bâtiments, de réserver du terrain disponible pour des espaces verts ou du stationnement collectif, moins coûteux à construire et à entretenir que le stationnement en sous-sol. Par ailleurs, l’essor de l’automobile comme moyen de locomotion et sa démocratisation coïncident précisément avec les années 50-60-70. Conséquence : les constructeurs prévoient systématiquement une offre de stationnement dans les résidences : parking collectif puis privatif, en extérieur ou en sous-sol, garages…Cela constitue un atout essentiel aujourd’hui, alors même qu’il devient difficile voire impossible de stationner un véhicule sur la voie publique, que ce soit en centre-ville ou en périphérie, tant l’espace public disponible tend à être grignoté, réglementé…et verbalisé ! Des façades largement ouvertes et vitrées La taille des fenêtres augmente par rapport aux logements anciens, grâce à la technique du « mur rideau ». De larges baies vitrées pouvant représenter plus de 60% de la surface de la façade offrent un confort visuel appréciable et favorisent les apports solaires en hiver, selon leur orientation. La double orientation et la généralisation des espaces extérieurs « habitables » Souvent, la volumétrie de ces immeubles offre des appartements dits « traversants », c’est-à-dire avec deux façades opposées (est/ouest ou nord/sud par exemple). Cela permet une double orientation (donc plus de lumière au cours de la journée) et la ventilation naturelle (fenêtres ouvertes en été pour créer un courant d’air bien agréable). Aussi, les immeubles anciens disposaient souvent de manière ponctuelle d’un balcon plus ou moins « filant » en façade, constituant un élément architectural et de prestige selon la situation du logement dans l’immeuble. A partir des années 50/60, la présence d’un balcon ou d’une terrasse « habitable », c’est-à-dire permettant un usage réel (déjeuner, lire, recevoir, …) devient la norme, tout particulièrement dans le sud de la France où l’on aime vivre dehors. Le plan « libre » La généralisation du béton armé (avec façade porteuse ou non) permet de limiter le nombre des murs ou des poteaux porteurs à l’intérieur du logement. Le cloisonnement intérieur est donc souvent constitué de briques ou de placoplâtre, facile à réaménager sans avoir à solliciter l’accord de la copropriété. Ainsi, on trouve aujourd’hui souvent dans ces immeubles des logements rénovés, avec des cuisines ayant été ouvertes sur le salon, lui-même agrandi par l’adjonction d’une chambre voisine, créant un T2 de 60 m² très agréable à vivre. Des prix très compétitifs L’atout principal de ces logements, c’est leur prix souvent très raisonnable dans un marché immobilier hyérois très tendu, de plus en plus difficile d’accès pour les primo-accédants, les jeunes, les familles monoparentales, salariés aux revenus modestes, …). Le parc immobilier des années 1950-1970 pourra souvent constituer une solution pour devenir (ou rester) propriétaire, grâce à une décote assez sensible par rapport à la moyenne du marché (de 20 à 30% environ). Les travaux à prévoir Même si les biens déjà rénovés dans ces copropriétés sont de plus en plus fréquents, il faut souvent prévoir une rénovation partielle ou complète pour ces logements. Dans nos estimations, nous prenons en compte un ratio de 500 à 1.000 €/m² (selon l’état initial) pour établir un prix de marché cohérent. Les charges de copropriété Les charges de copropriété sont souvent jugées élevées dans ces résidences, en tout cas à première vue. En effet, il faut examiner attentivement ce qui est compris dans ces charges et comparer des choses comparables. Par exemple, le chauffage représente en moyenne 13 €/m²/an, soit environ 65 € par mois pour un appartement de 60 m². Si vous devez vous chauffer individuellement, c’est un budget qu’il faudra prévoir de toute façon. Conseil : les vendeurs fournissent souvent quelques appels de fonds, plus ou moins détaillés, ce qui donne une première idée. Demandez le décompte annuel détaillé, qui vous donnera les chiffres précis pour chaque poste de consommation inclus dans les charges.

La collecte de jouets, c'est maintenant !

Comme chaque année depuis notre ouverture, nous poussons les murs de l'agence pour y regrouper les jouets qui seront remis aux Relais du Cœur. Pour participer c'est simple ! Venez en agence déposer vos jouets inutilisés mais en bon état, ils apporteront de nouveau du bonheur à d'autres enfants !

Le prix de la vue mer : le Mont des Oiseaux et La Californie

Le Mont des Oiseaux et la Californie constituent deux ensembles résidentiels très prisés, bénéficiant généralement de belles vues mer, à flanc de colline, face à la baie de l’Almanarre. Les villas y ont été construites depuis les années 60/70 sur des terrains souvent en pente, sur des parcelles de 1.000 à 1.500 m², voire plus. Certaines ont fait l’objet de rénovations contemporaines, avec piscine, garage et de larges terrasses vue mer, sans vis-à-vis. Rien d’étonnant, avec tous ces avantages, que les prix de ces villas atteignent des sommets sur un marché toujours plus tendu. Les 22 ventes effectuées d’octobre 2020 à août 2021 témoignent de cet engouement : - Le prix moyen vendu s’élève à 900.000 € environ, soit 6.600 €/m², pour une surface habitable moyenne de 135 m² (5 pièces) sur un terrain de 1.400 m² - La villa la plus chère est vendue à 1.755.500 €, la moins chère à 409.000 € A noter que le prix moyen à La Californie (Carqueiranne) est sensiblement supérieur à 7.400 €/m² environ (1.020.000 € en moyenne sur les 10 ventes), le Mont des Oiseaux étant légèrement en retrait à 6.000 €/m² moyen (800.000 € moyen). Cette différence peut s’expliquer notamment par l’orientation des villas, essentiellement au sud et à l’ouest à la Californie, avec une majorité de vues mer imprenables. Au Mont des Oiseaux, la colline se « plisse » sur elle-même avec des orientations plus variées (sud, ouest, est, voire nord), avec des vues mers plus partielles, et parfois sans vue mer. Le détail des biens vendus à la Californie - octobre 2020 à août 2021: - 1.755.500 € - bois Saint Joseph - 184 m² habitables - 1.361 m² de terrain - construction 2006 - 9.541 €/m² - 1.652.350 € - allée des Oeillets - 173 m² habitables - 1.921 m² de terrain - construction 1961 - 9.551 €/m² - 1.060.000 € - allée des Narcisses - 124 m² habitables - 1.854 m² de terrain - construction 1988 - 8.548 €/m² - 1.230.000 € - allée des Sauges - 154 m² habitables - 1.354 m² de terrain - construction 1971 - 7.987 €/m² - 915.000 € - traverse du Pinchinier - 124 m² habitables - 528 m² de terrain - construction 1985 - 7.379 €/m² - 985.500 € - avenue du Pinchinier - 143 m² habitables - 1840 m² de terrain - construction 1972 - 6.892 €/m² - 519.000 € - allée des Bruyères - 79 m² habitables - 1.336 m² de terrain - construction 1979 - 6.570 €/m² - 826.700 € - av du Coteau Fleuri - 128 m² habitables - 1.754 m² de terrain - construction 1972 - 6.459 €/m² - 915.000 € - traverse du Pinchinier - 124 m² habitables - 528 m² de terrain - construction 1985 - 7.379 €/m² - 880.000 € - av du Coteau Fleuri - 83 m² habitables - 1.243 m² de terrain - construction 1975 - 4.928 €/m² Le détail des biens vendus au Mont des Oiseaux - octobre 2020 à août 2021 : - 850.000 € - allée des Hirondelles - 112 m² habitables - 1.270 m² de terrain - construction 1970 - 7.589 €/m² - 895.000 € - allée Albert de Saxe - 120 m² habitables - 534 m² de terrain - construction 1989 - 7.458 €/m² - 1.178.730 € - avenue du Pinchinier - 160 m² habitables - 1.388 m² de terrain - construction 1976 - 7.367 €/m² - 720.000 € - avenue des Colibris - 111 m² habitables - 1.033 m² de terrain - construction 1985 - 6.486 €/m² - 570.000 € - allée des Piverts - 93 m² habitables - 1.491 m² de terrain - construction 1980 - 6.129 €/m² - 640.000 € - allée Albert de Saxe - 109 m² habitables - 336 m² de terrain - construction 1990 - 5.872 €/m² - 1.200.000 € - allée des Colombes - 210 m² habitables - 1.443 m² de terrain - construction 1972 - 5.714 €/m² - 480.000 € - route des Lentisques - 91 m² habitables - 1.490 m² de terrain - construction 1981- 5.275 €/m² - 878.585 € - avenue des Fauvettes - 170 m² habitables - 1.161 m² de terrain - construction 1982 - 5.168 €/m² - 831.000 € - route des Lentisques - 165 m² habitables - 2.170 m² de terrain - construction 1991 - 5.036 €/m² - 550.000 € - allée des Loriots - 121 m² habitables - 3.389 m² de terrain - construction 1996 - 4.545 €/m² Dans ce contexte très contrasté, il apparait clairement que le recours à un professionnel peut s’avérer très utile pour positionner un bien de manière pertinente, en comparant précisément les caractéristiques du bien par rapport aux biens vendus, et éventuellement aux biens concurrents en vente. N’hésitez pas à nous consulter pour une estimation gratuite et sans engagement, réalisé par un Expert certifié en valeur vénale des biens résidentiels (CFEI n°2021/1098).

Comment réaliser des estimations sérieuses dans un marché immobilier tendu, qui bat des records tous les jours ?

Les agents immobiliers sont aujourd'hui confrontés à une difficulté supplémentaire pour réaliser leurs estimations en valeur vénales des biens immobiliers à usage d'habitation. L'exercice n'était déjà pas simple, s'agissant de situer un appartement ou une maison par rapport à des biens "comparables" vendus, tout en tenant compte des particularités de chaque bien, susceptible d'impacter la valeur à la hausse ou à la baisse par rapport à une moyenne constatée. Or, le contexte actuel est marqué par une forte tension sur les prix, conséquence d'un déséquilibre marqué entre l'offre (rare) et la demande (abondante). L'indice INSEE des prix des logements anciens pour la région PACA vient d'être publié : il s'établit maintenant à 113,2 pour les appartements et 118,2 pour les maisons (base 100 en 2015 environ). On parle donc d'une hausse moyenne de 15 à 20% en quelques années. Cette moyenne masque d'ailleurs des disparités entre les logements les moins attractifs, dont les prix progressent, mais dans une moindre mesure, et les plus séduisants, dont les prix s'envolent... A titre d'exemple, nous avons récemment vendu un T2 à Régence Park (Hyères) au prix record de 191.500 € pour 44 m² (4.352 €/m²) alors que la moyenne constatée sur les années passées s'établit à environ 3.000 €/m². Autre exemple, un T3 aux Jardins du Luxembourg (toujours à Hyères) vendu 360.000 € pour 84 m² (4.285 €/m²) pour une moyenne de 3.400 €/m². Alors comment procéder pour rester rigoureux tout en tenant compte de cette progression parfois étonnante des prix de l'immobilier à Hyères et dans la région ? La réponse est assez simple : la méthode par comparaison reste la seule méthode fiable et rigoureuse, car elle s'appuie sur des références connues, réelles, chiffrées. Mais il convient d'actualiser les chiffres retenus pour tenir de la date à laquelle le bien a été vendue, en lui appliquant la hausse moyenne constatée par l'INSEE. Il en ressort une moyenne actualisée, qui peut servir de base à l'estimation. Dernière étape indispensable : il faut plus que jamais analyser les biens concurrents en vente, proposés sur le marché réel, afin de positionner au mieux le prix de présentation du bien dès son lancement sur le marché. Trop haut, on risque de passer à côté du marché et de détourner les acquéreurs sérieux qui ne manqueront de juger le prix comme excessif et s'abstenir de toute visite, et a fortiori de faire une offre. Trop bas, on risque de regretter une vente trop rapide, avec le sentiment d'avoir "bradé"... C'est donc un équilibre subtil dans lequel votre agence LE ROY BARRE IMMOBILIER vous accompagne avec sérieux, franchise et transparence.

Comment nous réalisons nos estimations immobilières en tant qu'expert certifié en valeur vénale

Qu’est-ce qu’une estimation ? Quand fait-on une estimation ?