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Le prix des maisons dans le centre historique de Hyères : avec ou sans extérieur ?

Les maisons dans le centre historique de Hyères (ou "vieille ville" par opposition à la ville moderne) présentent des particularités qui en font une "niche" tout à part dans le marché immobilier hyérois.

 

Ville "haute" et ville "basse"

 

En premier lieu, le centre historique se décompose en deux"sous-quartiers" principaux : 

 

- la ville "haute" comprise dans la deuxième enceinte datant du XIIIème siècle : il s'agit de la partie bâtie la plus ancienne, au sur le versant sud de la colline du château, qui bénéficie de superbes points de vue sur la ville et jusqu'à la mer. Les rues sont étroites, escarpées, avec de petites traverses, calades (chaussée pavée de galets), où la roche affleure parfois. Les vestiges et monuments historiques sont nombreux, comme par exemple la collégiale Saint-Paul, la Tour-Porte Barruc, la Peniscola ou la Maison Romane. La plupart des maisons médiévales ont subsisté, avec de nombreux remaniements, surélévations et rénovations au fil du temps. Les jardins, cours, terrasses et restanques sont fréquentes, car cette ville "haute" est assez peu dense par rapport au reste du centre historique. Cela a naturellement un impact significatif sur les prix, sur lequel nous reviendrons plus en détail dans la suite de l'article.

 

- la ville "basse" construite dans la 3ème enceinte, qui descend jusqu'à l'avenue des iles d'or, l'avenue Charles de Gaulle et la place de la République, qui font la jonction avec la ville "moderne", en passant par la porte Massillon, le Portalet ou la porte Fenouillet. Les constructions sont souvent plus denses (maisons de villages mitoyennes), sur une période allant du XVIIème au XIXème siècle. Les espaces extérieurs se font plus rares, avec parfois par des terrasses dites "tropéziennes", c'est-à-dire une terrasse comprise dans le volume de la toiture (souvent pris sur des combles ou un ancien grenier).

 

Des maisons de caractère avec une véritable vie de quartier

 

Habiter dans le centre historique, cela signifie être "villageois" à part entière, dans une maison qui a une histoire particulière, où l'on vit à pied pour faire ses courses dans les nombreux commerces de proximité (rue Massillon notamment), au calme absolu (la grande majorité des rues sont piétonnes et inaccessibles aux véhicules). 

 

Les enfants peuvent être scolarisés à l'école du quartier (Jules Michelet) où ils pourront bénéficier de classes avec vue mer !

 

L'essentiel des équipements publics et des services sont accessibles à pied (Mairie, banques, assurances,...) sur l'avenue Joseph Clotis ou l'avenue Gambetta à proximité immédiate, de même que le marché hebdomadaire (le samedi).

 

Ce qu'il faut savoir

 

A quelques exceptions près, les rues et ruelles ne sont naturellement pas adaptées au trafic automobile, qui est d'ailleurs strictement règlementé (accès par des bornes semi-automatiques), et le stationnement y est quasiment impossible. Si l'on possède un véhicule, il faut donc opter pour un abonnement aux parkings publics les plus proches : Centre Olbia/ avenue Gambetta (443 places) et place Clémenceau (416 places)  moyennant environ 70 €/mois. Pour mention, il existe aussi le parking de l'Oratoire (58 boxes) avec des contrats de longue durée (20 à 35 ans), complet aujourd'hui (les contrats se revendent occasionnellement avec les maisons).

 

Concernant le bâti, souvent très ancien, il convient de s’assurer de la solidité des structures (planchers, poutres, toiture). Les diagnostics réglementaires pourront être utiles, mais ils ne couvrent pas l’ensemble des corps d’état, aussi nous vous recommandons de faire appel à un « homme de l’art » avant de vous engager en toute connaissance de cause. Pour rappel, les agents immobiliers sont des experts du marché immobilier, mais pas de la pathologie des bâtiments. Restons humbles et dans notre domaine de compétence.

 

L’eau est souvent présente dans le centre historique : ruissellement lors des orages, eaux souterraines, sources, puits… L’eau s’invite parfois à traverser ces maisons anciennes, selon les modalités aménagées par les « anciens » : puits, rigoles, canaux…respectons ces dispositifs qui ont fait leurs preuves au fil des siècles et préservent efficacement les maisons. Cela dit, il est souvent préférable d’éviter les pièces habitables à rez-de-chaussée, qui fait plutôt office de remise, garage, ou cave.

 

Enfin, il ne faut pas avoir peur de monter et descendre les escaliers ! Ces maisons sont souvent construites sur 3 ou 4 niveaux d’une trentaine de mètres carrés. Cela permet d’entretenir la forme et de « compartimenter » la vie familiale sur différents niveaux (parents / adolescents / bureau / salle de jeu /…). Si l’on a des problèmes cardiaques, à éviter.

 

Les prix : le grand écart !

 

Le centre historique présente les écarts les plus importants sur le marché de Hyères, compte tenu de la grande disparité des biens et de leurs caractéristiques.

 

En synthèse :

-        En l’absence d’extérieur : entre 1.500 et 3.000 €/m² selon l’état du bien

-        Avec un extérieur (jardin, cour, tropézienne) et/ou un garage, encore mieux une vue jusqu’à la mer : entre 3.000 et 5.000 €/m² (voire plus pour des biens d’exception)

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