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Le prix des terrains à Hyères - le cas particulier des baux emphytéotiques

Mode de calcul du prix des terrains par les Domaines

 

Par une délibération en date du 6 juin 2014, la Ville de Hyères a adopté une procédure de vente systématique des terrains dont elle est propriétaire, et qui font l'objet d'un bail emphytéotique. Cela concerne des lotissements situés à l'Ayguade, à La Capte, la Bergerie et le Pousset. 

 

Le prix est déterminé par le Service des Domaines (Ministère des Finances), en prenant en compte différents critères, notamment :

 

- la durée du bail restant à courir (plus elle est longue, plus le prix est bas)

- la surface du terrain

- la superficie habitable des constructions

- l'état général des constructions

- la localisation du terrain (notamment par rapport au front de mer)

 

Prix moyen des terrains constaté

 

Nous avons analysé plusieurs dizaines de délibérations de la Ville portant sur les cessions de ces terrains. Il en ressort un prix moyen de 230.000 € environ, avec de fortes disparités, pour un terrain d'une surface moyenne de 300 m² environ.

Par rapport à la valeur d'un terrain nu situé dans un secteur comparable, cela peut sembler constituer une véritable aubaine. 

 

Il faut néanmoins s'assurer que le prix de vente proposé pour la cession de la construction et du bail emphytéotique tient compte de cette valeur de rachat du terrain, si l'on souhaite conserver ce bien ou le transmettre.

En effet, il convient de rappeler qu'à l'échéance fixée par le bail (70 ou 99 ans selon les cas), celui-ci n'est pas renouvelable. Par conséquent, la propriété de l'ensemble des constructions est transférée de plein droit à la Ville, propriétaire du terrain, et ce sans indemnité. L'occupant peut néanmoins se maintenir dans les lieux, dans le cadre d'un bail d'habitation classique, aux conditions du marché.

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