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À Hyères, et plus particulièrement dans les secteurs de La Capte, l’Ayguade et Le Pousset, la question du rachat des terrains faisant l’objet de baux emphytéotiques revient régulièrement sur le devant de la scène. Dans un contexte de prix immobiliers historiquement élevés, beaucoup d’emphytéotes pourraient penser que la conjoncture leur est favorable pour devenir pleinement propriétaires. En réalité, la situation est plus nuancée — et souvent moins avantageuse qu’il n’y paraît.

Une mécanique d’évaluation contre-intuitive

Lorsqu’un emphytéote souhaite acquérir le terrain appartenant à la Ville, le prix n’est pas fixé librement. Il est déterminé selon une méthode d’évaluation utilisée par l’administration des Domaines, fondée sur l’indemnité de résiliation anticipée du bail emphytéotique.

Concrètement, cette méthode consiste à estimer :

* la valeur du bien en pleine propriété (terrain + construction),
* puis à en déduire la valeur des droits déjà détenus par l’emphytéote.

C’est ici que le mécanisme devient paradoxal.

L’effet inflationniste des prix élevés

Dans un marché haussier, la valeur des maisons en pleine propriété augmente fortement. Or, cette valeur sert de base de calcul. Plus elle est élevée, plus la “valeur globale” du bien est importante… et plus le montant à verser pour acquérir le terrain tend à grimper.

Autrement dit, même si l’emphytéote est déjà propriétaire de la construction et titulaire d’un droit réel de longue durée sur le terrain, il subit indirectement la hausse du marché comme s’il rachetait un bien neuf.

Cette situation crée un effet d’optique :

* la hausse des prix enrichit théoriquement le patrimoine,
* mais elle renchérit simultanément le coût d’accession à la pleine propriété.

Un avantage théorique qui se retourne

On pourrait penser qu’un emphytéote bénéficie d’une forme de “décote” liée à son droit existant. En pratique, cette décote est absorbée — voire dépassée — par la revalorisation du marché.

Résultat :

* le prix de rachat peut apparaître disproportionné au regard de la réalité économique,
* certains projets d’acquisition deviennent difficilement soutenables,
* et des emphytéotes renoncent ou reportent leur décision.

Une réflexion à mener au cas par cas

Dans ce contexte, le niveau élevé des prix immobiliers n’est pas nécessairement une bonne nouvelle pour les titulaires de baux emphytéotiques.

Avant d’engager une démarche de rachat, une analyse fine est indispensable :

* comprendre la méthode d’évaluation appliquée,
* anticiper l’impact du marché sur le prix proposé,
* comparer avec d’autres stratégies patrimoniales (conservation du bail, revente du droit, etc.).

Le rachat peut rester pertinent dans certaines situations, notamment à long terme. Mais il ne doit pas être guidé par une lecture simpliste du marché immobilier.

Conclusion : à Hyères, la hausse des prix ne profite pas automatiquement à tous les propriétaires “de fait”. Pour les emphytéotes, elle peut même constituer un facteur de renchérissement significatif — et parfois dissuasif — dans l’accès à la pleine propriété.