Blog

Baisse des prix = la crise ? vraiment ?

La baisse en cours des prix de l’immobilier dans toutes les régions françaises est largement commentée par les médias, et souvent qualifiée de « crise »… mais de quelle crise parle-t-on exactement ? est-ce une si mauvaise nouvelle que cela, et pour qui ?

On comprend aisément que sur un plan purement psychologique, l’idée que la valeur de sa maison ou de son appartement soit en baisse peut être ressentie comme désagréable, comme un « appauvrissement » patrimonial. Pire, si l’on a récemment acheté un bien au sommet du marché, il y a 12 à 18 mois, la perspective de revendre un jour « à perte », en faisant une moins-value, n’est pas un horizon désirable…Pour autant, en prenant un peu de recul, les choses sont un peu plus compliquées.

Rappelons tout d’abord que 82% des logements constituent des résidences principales en France (https://www.insee.fr/fr/statistiques/5761272) – nous nous pencherons donc en priorité sur la situation des propriétaires de leur résidence principales (ou souhaitant le devenir).

Ensuite, il faut souligner que la part des dépenses des ménages consacrée au logement n’a pas cessé de croître sur les dernières décennies, pour atteindre 31% du revenu des ménages intermédiaires (https://www.senat.fr/rap/r20-830/r20-83010.html#:~:text=L'OCDE%2C%20dans%20son%20rapport,du%20revenu%20des%20m%C3%A9nages%20interm%C3%A9diaires.)

Cette pression énorme sur les budgets, qui a considérablement diminué le pouvoir d’achat des français, est essentiellement due à la hausse quasiment continue des prix sur la même période.

Arrêtons-nous un instant sur ces constats et posons clairement la question : en quoi serait-ce une bonne nouvelle que 82% des français saignent leurs finances familiales pour se loger ? serait-ce pour la satisfaction purement psychologique de se considérer comme « millionnaire de la pierre » (en francs souvent, plus rarement en euros…) ? Cela semble difficile à admettre.

Il apparait donc éminemment souhaitable que les prix de l’immobilier cessent de battre des records, qui laminent le pouvoir d’achat par ailleurs, sujet sensible qui revient lui aussi dans l’actualité.

Cela permettrait notamment aux jeunes ménages d’accéder à nouveau à la propriété, et de les sortir de la « trappe » du marché locatif dans laquelle beaucoup sont aujourd’hui enfermés.

Pour la quasi-totalité des propriétaires actuels, cela aurait un impact globalement nul : en effet, quand le marché baisse, on vend certes moins cher, mais on rachète aussi moins cher ! en moyenne cela est donc neutre, voire même positif si l’on vend un petit logement pour en acheter un plus grand (ou plus beau). La baisse des prix permettra de payer moins cher le différentiel en quantité ou en qualité dans un parcours résidentiel « ascendant ».

Dans un tel scénario d’atterrissage des prix, les seuls perdant éventuels sont les catégories suivantes :

• Les investisseurs « bailleurs », qui avaient escompté une plus-value lors de l’acquisition d’un logement souvent neuf, auprès d’un promoteur qui a laissé entendre à son acheteur que les prix montent toujours dans l’immobilier. Rappelons la citation prêtée à un ancien président que « les promesses n’engagent que ceux qui y croient »

• Les promoteurs ou marchands de biens qui ont acheté des terrains trop chers, sur la base de prévisions trop optimistes. Ils seront amenés à renégocier les prix de ces terrains, ce qu’ils savent très bien faire. Etre professionnel de l’immobilier, cela signifie prendre des risques et les gérer, cela fait partie du job.
•  
• Les vendeurs qui n’envisagent pas un achat : successions, résidence secondaire inutile,…reconnaissons que nous sommes là dans des situations d’opportunité et non de nécessité.
•  

En conclusion, il ressort clairement qu’une majorité écrasante de français a intérêt à voir les prix de l’immobilier revenir à des niveaux plus soutenables pour leur portefeuille. C’est une question d’intérêt public.

La « crise », ce serait la poursuite du mouvement de hausse des prix, qui rendrait l’accession à la propriété impossible pour un nombre croissant de nos enfants et petits-enfants et conduirait à une paupérisation générale des générations à venir.