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Comment nous réalisons nos estimations immobilières en tant qu'expert certifié en valeur vénale

Une estimation en valeur vénale, ou avis de valeur, a pour objectif de de donner à un propriétaire une idée la plus précise possible du prix potentiel de son bien sur le marché immobilier, à un moment donné.

 

Une estimation peut intervenir dans différents contextes :

 

-    En premier lieu, pour un projet de vente, avec éventuellement un projet d’achat à suivre. Dans ce cas, on recherchera naturellement à viser la fourchette haute du marché afin de dégager un apport maximal en vue du projet d’acquisition, tout en restant réaliste ; il conviendra de prendre en compte l’ensemble du projet lors de l’estimation, afin d’en vérifier ensemble la faisabilité, et donc de valider également le budget pour le projet d’acquisition, en examinant des biens comparables vendus au prix du marché

 

-    Lors d’une succession, deux cas sont envisageables : 

 

o    Succession avec projet de vente à court terme : les héritiers chercheront à estimer le bien dans la fourchette haute du marché afin de valoriser au mieux leur héritage ; idéalement, la vente pourra se dérouler avant que la succession soit close, afin de régler tout ou partie des droits de succession avec le produit de la vente


o    Succession sans projet de vente : dans ce cas, où les héritiers entendent conserver le bien en patrimoine, il conviendra de rechercher plutôt la fourchette basse du marché, afin de minorer les droits de succession dans la mesure du possible, sans pour autant sous-estimer le bien et s’exposer au risque d’un redressement fiscal

 

-    Lors d’un divorce ou d’une séparation, quand l’une des parties souhaite conserver le bien et en racheter sa quote-part ; il conviendra alors de rechercher un prix équitable, afin de ne léser personne.

 

-    Lors d’une donation ou d’une licitation (acte par lequel un indivisaire achète les parts d'autres indivisaires) – là aussi un prix équitable sera souhaitable, pour la « paix des familles ».

 

-    Pour faire sa déclaration d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ; en l’absence de projet de vente, on pourra se positionner sur la fourchette basse du marché, en restant vigilant au risque de contrôle fiscal. Nous nous appuierons en particulier sur le fichier PATRIM, selon la recommandation de l’administration fiscale, en sélectionnant soigneusement les références pertinentes.

 

-    Pour avoir une simple idée de la valeur de son bien, on peut réaliser une estimation patrimoniale

 

Comment se déroule une estimation ?

 

Dans un premier temps, nous prenons un premier rendez-vous pour faire connaissance, visiter le bien et découvrir le contexte de l’estimation.

 

Il est souhaitable de préparer certains documents qui nous seront utiles pour estimer au mieux le bien :

 

-    Titre de propriété : c’est l’acte complet par lequel le vendeur est devenu propriétaire (acquisition, succession, donation, licitation). Il nous permettra notamment de retracer l’historique du bien et de relever d’éventuelles servitudes. Il arrive également qu'on fasse apparaitre des oublis (indivision, retour conventionnel, parts de SCI,...) pouvant impacter la vente.

 

-    Permis de construire et certificat de conformité (pour les maisons) : l’urbanisme est devenu au fil du temps un élément essentiel d’une vente. Il est donc nécessaire d’apprécier la conformité du bien dès le début, ou d’identifier d’éventuels points de non-conformité, et d’examiner dans quelle mesure il serait possible de « régulariser » la situation administrative. En effet, en l’absence de conformité de la construction existante, aucune autorisation administrative nouvelle ne pourra être délivrée par la Mairie, ce qui peut être bloquant pour un acquéreur (projet de piscine ou de surélévation par exemple) et donc générer une décote du bien.

 

-    Si des travaux ont été réalisés par le vendeur, les factures de travaux avec les éventuels justificatifs (garantie décennale par exemple)

 

-    Le dossier de diagnostics techniques (s’il existe) : installation électrique et gaz, présence d’amiante, de plomb, de termites, assainissement, sont autant d’éléments qui peuvent nécessiter des travaux pour l’acquéreur, et impacter le prix potentiel.

 

-    Un mesurage précis des surfaces réalisé par un professionnel. En copropriété, un mesurage dit « Loi Carrez » sera obligatoire ; hors copropriété, cela reste fortement souhaitable pour avoir des éléments fiables et créer un climat de confiance avec un acquéreur

 

-    Dans le cas d’une copropriété, les appels de fonds pour les charges et les derniers procès-verbaux d’assemblée générale

 

Quel coût ? quel engagement ?

 

Une estimation réalisée par notre agence est gratuite et sans engagement. Nous espérons que ce premier contact vous donnera l’occasion d’apprécier notre professionnalisme et de faire appel à nous pour votre projet, à court ou à plus long terme.

 

Que contient un rapport d’estimation ?

 

Nos rapports d’estimation sont écrits et très complets :

 

-    L’urbanisme applicable sur le secteur (PLU, AVAP, projet à proximité,…)


-    Le plan cadastral


-    La typologie des logements dans votre quartier


-    Les principaux équipements à proximité (écoles, commerces, transports)


-    les points forts et les points faibles du bien dans les marché


-    des éléments de comparaison (sélection de biens en vente)


-    une étude concurrentielle (positionnement prix vendus / en vente)


-    une analyse des délais de vente pour les biens sur le marché


-    les éléments socio-économiques sur le secteur


-    des statistiques sur le marché immobilier dans la commune


-    la fluidité du marché local (rapport entre l’offre et la demande)


-    la synthèse des différentes méthodes d’estimation utilisée :


          o    notre logiciel expert : jestimo (https://www.jestimo.fr/)
          o    méthode par comparaison : sélection de biens vendus comparables
          o    méthode par capitalisation : estimation par le revenu locatif potentiel


-    notre recommandation de prix de présentation, en cas de mise en vente

 

Pour les estimations à vocation fiscale (donation, succession, IFI), un avis de valeur fiscal vous sera remis.


Nous utilisons également différentes sources officielles et fiables afin de conforter nos estimations :


-    le fichier PATRIM (https://cfspart.impots.gouv.fr/patrimelweb/)


-    le fichier DVF (https://app.dvf.etalab.gouv.fr/)


-    le fichier AMEPI (https://www.fichieramepi.fr/)


-    et naturellement le fichier interne des ventes que nous avons réalisées

 

Dans quel délai ?

 

Nous sommes très réactifs ; une estimation peut être réalisée en 24 h si nécessaire.

 

Comment réaliser une estimation à distance ?

 

Si vous n’êtes pas sur place, il reste possible de réaliser une estimation complète, sous réserve de pouvoir visiter le bien et de nous communiquer les principaux éléments par tous moyens à votre convenance. Nous vous fournirons le rapport par mail et par courrier, et nous pourrons vous le commenter par téléphone ou en visio-conférence.

 

S’il n’est pas possible de visiter le bien, nous pourrons vous donner une fourchette de valeur plus ou moins large, en fonction du positionnement du bien dans la ville, le quartier, la résidence…Mais une visite physique restera indispensable pour affiner cette fourchette.

 

Combien de temps une estimation est-elle valable ?

 

Très difficile à dire, car cela dépend naturellement des fluctuations du marché. Nous nous efforçons de donner des fourchettes de valeur assez stables, basées sur les biens vendus sur les mois et les années passées. N’hésitez pas à nous rappeler régulièrement pour savoir s’il est souhaitable de mettre à jour votre estimation, c’est toujours gratuit et sans engagement.

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Comment réaliser des estimations sérieuses dans un marché immobilier tendu, qui bat des records tous les jours ?

Les agents immobiliers sont aujourd'hui confrontés à une difficulté supplémentaire pour réaliser leurs estimations en valeur vénales des biens immobiliers à usage d'habitation. 


L'exercice n'était déjà pas simple, s'agissant de situer un appartement ou une maison par rapport à des biens "comparables" vendus, tout en tenant compte des particularités de chaque bien, susceptible d'impacter la valeur à la hausse ou à la baisse par rapport à une moyenne constatée.


Or, le contexte actuel est marqué par une forte tension sur les prix, conséquence d'un déséquilibre marqué entre l'offre (rare) et la demande (abondante). L'indice INSEE des prix des logements anciens pour la région PACA vient d'être publié : il s'établit maintenant à 113,2 pour les appartements et 118,2 pour les maisons (base 100 en 2015 environ). On parle donc d'une hausse moyenne de 15 à 20% en quelques années. Cette moyenne masque d'ailleurs des disparités entre les logements les moins attractifs, dont les prix progressent, mais dans une moindre mesure, et les plus séduisants, dont les prix s'envolent...


A titre d'exemple, nous avons récemment vendu un T2 à Régence Park (Hyères) au prix record de 191.500 € pour 44 m² (4.352 €/m²) alors que la moyenne constatée sur les années passées s'établit à environ 3.000 €/m².


Autre exemple, un T3 aux Jardins du Luxembourg (toujours à Hyères) vendu 360.000 € pour 84 m² (4.285 €/m²) pour une moyenne de 3.400 €/m².

Alors comment procéder pour rester rigoureux tout en tenant compte de cette progression parfois étonnante des prix de l'immobilier à Hyères et dans la région ?


La réponse est assez simple : la méthode par comparaison reste la seule méthode fiable et rigoureuse, car elle s'appuie sur des références connues, réelles, chiffrées. Mais il convient d'actualiser les chiffres retenus pour tenir de la date à laquelle le bien a été vendue, en lui appliquant la hausse moyenne constatée par l'INSEE. Il en ressort une moyenne actualisée, qui peut servir de base à l'estimation.


Dernière étape indispensable : il faut plus que jamais analyser les biens concurrents en vente, proposés sur le marché réel, afin de positionner au mieux le prix de présentation du bien dès son lancement sur le marché. Trop haut, on risque de passer à côté du marché et de détourner les acquéreurs sérieux qui ne manqueront de juger le prix comme excessif et s'abstenir de toute visite, et a fortiori de faire une offre. Trop bas, on risque de regretter une vente trop rapide, avec le sentiment d'avoir "bradé"...

C'est donc un équilibre subtil dans lequel votre agence LE ROY BARRE IMMOBILIER vous accompagne avec sérieux, franchise et transparence.