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LES COPROPRIÉTÉS DES ANNÉES 50/60/70 À HYÈRES - DES PRIX ATTRACTIFS POUR LES PRIMO ACCEDANTS

 Dans un marché immobilier tendu, il devient de plus en plus difficile de se loger en centre-ville, à proximité des écoles, des commerces, et de l'animation d'un centre urbain. Les résidences construites dans les années dites des "Trente Glorieuses" offrent une alternative, en particulier pour les familles.  

Des emplacements privilégiés proche du centre-ville
 
Cela semble une évidence, mais il est souvent utile de la rappeler : le critère numéro 1 dans le choix d’un logement réside dans son emplacement. De manière générale, la proximité du centre-ville et de ses équipements (commerces, écoles, collèges, administrations, médecins, …) est recherchée en priorité. Or, dans les années 50/60, les terrains constructibles étaient encore relativement nombreux en centre-ville ou à proximité immédiate. Logiquement, les immeubles construits à cette époque bénéficient souvent d’emplacement très attractifs. Citons par exemple :

•    L’Oasis, à proximité immédiate du Lycée Jean Aicard
•    La Palme d’Or, Le Roqueirol et le Vendôme (tours Rivoli et Castiglione, Canne de Hockey), à quelques pas de l’avenue Gambetta et de ses commerces
•    Le Geoffroy Saint Hilaire et le Saint Saëns, en plein quartier de la Gare
•    Les Terrasses du Soleil et le Saint Charles, limitrophes du centre historique
•    Le Majestic, le Grand Trianon ,…

Des terrains généreux prenant en compte la question des stationnements
  
De la même manière, la pénurie foncière étant moins aigüe dans les années 50/60 et le coût des terrains moins élevé, il était courant de pouvoir construire sur des emprises foncières assez généreuses. Cela permettait d’avoir des vis-à-vis réduits grâce à des distances confortables entre les bâtiments, de réserver du terrain disponible pour des espaces verts ou du stationnement collectif, moins coûteux à construire et à entretenir que le stationnement en sous-sol.

Par ailleurs, l’essor de l’automobile comme moyen de locomotion et sa démocratisation coïncident précisément avec les années 50-60-70. Conséquence : les constructeurs prévoient systématiquement une offre de stationnement dans les résidences : parking collectif puis privatif, en extérieur ou en sous-sol, garages…Cela constitue un atout essentiel aujourd’hui, alors même qu’il devient difficile voire impossible de stationner un véhicule sur la voie publique, que ce soit en centre-ville ou en périphérie, tant l’espace public disponible tend à être grignoté, réglementé…et verbalisé !

Des façades largement ouvertes et vitrées

La taille des fenêtres augmente par rapport aux logements anciens, grâce à la technique du « mur rideau ». De larges baies vitrées pouvant représenter plus de 60% de la surface de la façade offrent un confort visuel appréciable et favorisent les apports solaires en hiver, selon leur orientation.
La double orientation et la généralisation des espaces extérieurs « habitables »
  
Souvent, la volumétrie de ces immeubles offre des appartements dits « traversants », c’est-à-dire avec deux façades opposées (est/ouest ou nord/sud par exemple). Cela permet une double orientation (donc plus de lumière au cours de la journée) et la ventilation naturelle (fenêtres ouvertes en été pour créer un courant d’air bien agréable).

Aussi, les immeubles anciens disposaient souvent de manière ponctuelle d’un balcon plus ou moins « filant » en façade, constituant un élément architectural et de prestige selon la situation du logement dans l’immeuble. A partir des années 50/60, la présence d’un balcon ou d’une terrasse « habitable », c’est-à-dire permettant un usage réel (déjeuner, lire, recevoir, …) devient la norme, tout particulièrement dans le sud de la France où l’on aime vivre dehors.
 
Le plan « libre »

La généralisation du béton armé (avec façade porteuse ou non) permet de limiter le nombre des murs ou des poteaux porteurs à l’intérieur du logement. Le cloisonnement intérieur est donc souvent constitué de briques ou de placoplâtre, facile à réaménager sans avoir à solliciter l’accord de la copropriété. Ainsi, on trouve aujourd’hui souvent dans ces immeubles des logements rénovés, avec des cuisines ayant été ouvertes sur le salon, lui-même agrandi par l’adjonction d’une chambre voisine, créant un T2 de 60 m² très agréable à vivre.

Des prix très compétitifs
 
L’atout principal de ces logements, c’est leur prix souvent très raisonnable dans un marché immobilier hyérois très tendu, de plus en plus difficile d’accès pour les primo-accédants, les jeunes, les familles monoparentales, salariés aux revenus modestes, …). Le parc immobilier des années 1950-1970 pourra souvent constituer une solution pour devenir (ou rester) propriétaire, grâce à une décote assez sensible par rapport à la moyenne du marché (de 20 à 30% environ).

Les travaux à prévoir

Même si les biens déjà rénovés dans ces copropriétés sont de plus en plus fréquents, il faut souvent prévoir une rénovation partielle ou complète pour ces logements. Dans nos estimations, nous prenons en compte un ratio de 500 à 1.000 €/m² (selon l’état initial) pour établir un prix de marché cohérent.

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété sont souvent jugées élevées dans ces résidences, en tout cas à première vue. En effet, il faut examiner attentivement ce qui est compris dans ces charges et comparer des choses comparables.
Par exemple, le chauffage représente en moyenne 13 €/m²/an, soit environ 65 € par mois pour un appartement de 60 m². Si vous devez vous chauffer individuellement, c’est un budget qu’il faudra prévoir de toute façon.
Conseil : les vendeurs fournissent souvent quelques appels de fonds, plus ou moins détaillés, ce qui donne une première idée. Demandez le décompte annuel détaillé, qui vous donnera les chiffres précis pour chaque poste de consommation inclus dans les charges.
 

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