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Vendre pour acheter, comment faire dans un marché tendu sans faire le salto arrière ?

On vend souvent un bien, notamment sa résidence principale, avec le projet racheter un autre bien pour se reloger immédiatement. C’est tout à fait possible, on appelle cela « une vente en cascade » dans le jargon des professionnels de l’immobilier. Mais les choses se sont compliquées avec la forte tension, qui a réduit le stock et les délais de ventes…tour d’horizon des différentes solutions.

 

 

La vente « en cascade » - le classique qui devient acrobatique

 

Une vente en cascade consiste à signer d’abord un compromis de vente pour le bien dont on est propriétaire, puis signer dans la foulée un compromis pour acheter son futur logement, en prévoyant une condition suspensive de réalisation de la 1ère vente. Si par malheur la première vente échoue, l’autre compromis est caduc et on repart à zéro, avec restitution de l’acompte. Rien de compliqué, en tous cas au plan juridique.

 

Sauf que dans le marché très tendu que nous connaissons actuellement à Hyères (et bien d’autres régions recherchées dans toute la France), deux difficultés apparaissent :

 

  • Compte tenu de la forte demande, vous allez probablement vendre votre bien dans un délai très rapide, que vous n’aviez pas forcément anticipé (quelques jours parfois…) – et donc vous retrouver avec un acquéreur qui demandera légitimement à prendre possession de votre bien dans un délai raisonnable (3 mois environ, éventuellement un peu plus, mais les meilleurs acquéreurs sont aussi les plus pressés…)
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  • Par conséquent, il va vous falloir trouver un nouveau à acheter dans un délai extrêmement court si vous voulez faire coïncider les deux ventes (actes authentiques la même journée). Or, compte tenu de la rareté des biens sur le marché, il n’est pas du tout évident que vous trouviez un bien à votre convenance, dans le budget que vous pouvez y consacrer
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  • Conséquence : vous risquez d’être « à la rue » une fois sorti du notaire pour la vente de votre bien.
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Une alternative : le crédit-relais

 

Pour éviter de mettre dans la « pression », une solution éprouvée consiste à acheter d’abord, et à vendre ensuite. Pour cela, on met en place un crédit-relais avec une banque, pour disposer des fonds en avance de la vente.

Avantage : On peut donc tranquillement faire des visites, éventuellement négocier, prendre le temps de réfléchir. Si on ne trouve pas, ce n’est pas très grave, on a un toit…

 

Inconvénient : le montant du crédit relais est calculé sur la base du bien à vendre, mais la banque applique un « abattement » sur la valeur estimée, par prudence. Vous ne disposerez ainsi que d’environ 70% de la valeur du bien vendu. Si vous prévoyez d’acheter un bien équivalent, voir même plus cher, cela pose éventuellement problème, sauf à disposer d’une épargne conséquente par ailleurs.

 

Autre écueil : le taux du crédit relais étant un peu supérieur au crédit classique, il est possible qu’il dépasse le « taux d’usure », taux maximum légal auquel une banque peut légalement prêter. Résultat : cela est parfois tout simplement impossible…

 

Le plus sûr : le plan « B »

 

Pour mener vente et acquisition en parallèle dans la sérénité, le plus sûr est de prévoir un plan « B », autrement dit une solution de logement intermédiaire : location meublée avec votre mobilier en garde meubles, parents, amis, bungalow au camping…

 

Cela vous permet de disposer des fonds de votre vente avec certitude et donc de payer comptant votre acquisition, ce qui constitue un atour appréciable pour conforter une offre auprès des vendeurs, dans le marché actuel, très concurrentiel. Idéalement, ce plan « B » sera situé dans la région où vous souhaitez acheter, ce qui vous permettra d’être pleinement disponible et à l’affut des nouvelles affaires qui arrivent sur le marché

 

Un partenaire : votre agent immobilier

 

Dans tous les cas, faites vous accompagner par un professionnel dans cette « aventure », qui saura vous aider à anticiper les difficultés, et parfois trouver des arrangements pour rendre les choses plus fluides : un garage pour entreposer vos affaire, un acquéreur qui accepte un compromis «long » pour vous laisser plus de temps pour trouver un nouveau bien,….et vous aidera à gérer les aléas, et donc le stress inhérent à ces projets de vie.

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